土地面积测算中的问题

土地面积测算中的问题

日常工作中，土地管理各专业都要涉及土地面积。不同专业对土地面积精度有不同的要求。目前，国家还没有一部内容全面、完整，能够满足各种精度要求的土地面积测算技术规范。这既不利于保护土地权利人的合法权益，也不利于土地管理水平的提高。

目前土地面积主要有以下几个问题：
1、土地面积测算没有系统规程。土地面积计算依据的基础资料有：航空遥感资料、地形图、实测坐标、实量边长等。土地面积测算方法有：按实测坐标用解析法计算；按实量边长用几何图形法计算；从图上量取所需的元素用坐标解析法或几何图形法计算；用测亩仪、方格网或网点板、扫描仪直接在图上量算。或者用面积测量仪直接对土地面积进进行量算。依据的基础资料和测算方法不同，获取的土地面积精度不同。土地管理工作中，各种需求的土地面积，究竟依据什么基础资料、用什么方法测算才科学合理，各种测算方法有什么精度要求？目前，尚没有明确系统的规定。
2、现有规程不能满足高精度土地面积测量的需要。目前，测算土地面积，对城镇建成区主要依据原国家土地管理局1989年制定的《城镇地籍调查规程》；对新增建设用地主要依据国土资源部1996年制定的《建设项目用地勘测定界技术规程（试行）》。两个规程存在以下问题：（1）城镇地籍调查规程》允许用全解析法、部分解析法、以地形图图解法等测定界址点坐标或界址边长。获取界址点坐标或界址边长的方法不同，获得的土地面积精度也不同。部分解析法、图解法获得的土地面积精度低，不能*用于资产计算。因宗地大小、形状不同，界址点布设方式、观测精度的不同，用实测坐标计算的同一宗地的土地面积精度也不同。（2）界址点的点位精度不均衡。《城镇地籍调查规程》规定，实测界址点相对附近图根点的点位中误差，对城镇街坊外围及街坊内部明显的界址点为±5cm；对城镇街坊内部隐蔽的界址点为±7.5cm。普遍而言，在城镇旧城区的界址点点位精度偏低，而这些地区土地基准地价较高，土地出让对土地面积精度要求也高。（3）对观测点的间距没有规定。观测点的间距对土地面积精度影响很大《。城镇地籍调查规程》只要求在权属界址线的变化点设观测点，遇到大宗地或狭长形宗地，实测的土地面积精度自然偏低。《建设项目用地勘测定界技术规程（试行）》要求相邻界址点的间距不超过150m，这也只能基本满足征用、划拨、使用等用地对土地面积测量的精度要求；对土地面积精度要求比较高的土地出让、转让、拍卖等，就难以满足了。（4）没有检核条件。两个规程都只要求用极坐标法一次观测的界址点坐标计算土地面积，测量粗差很难发现。对土地面积精度更没有明确要求，既没有相对值允许范围，也没有值允许范围。
3、各地土地出让用低精度土地面积。20世纪90年代初期，各地的土地登记面积大部分是用部分解析法、图解法、求积仪法或方格网法求算的。用这些方法求得的土地面积精度低，有部分还存在粗差。但各地在土地出让、拍卖中仍在使用这些土地登记发证面积，给国家和土地使用者带来了损失。